Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
  • Trường hợp được cấp Giấy: đủ điều kiện cấp; được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014; được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;…
  • Trường hợp không được cấp Giấy: Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý; quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích; thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất;…

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khá quen thuộc với mọi người dưới các tên gọi dân dã như sổ đỏ nhà đất, sổ hồng.

Tuy nhiên, khi tiếp cận từ góc độ pháp lý thì câu hỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm những loại nào?

Đây vẫn khiến nhiều người băn khoăn và chưa thật sự hiểu rõ.


Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 như sau:


Nội dung bài viết

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Theo định nghĩa tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai là một chứng thư pháp lý.

Chứng thư được hiểu là giấy tờ, văn bản có giá trị pháp lý làm bằng chứng hoặc giấy chứng nhận cho một chủ thể, đối tượng hay sự kiện nào đó.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ hoặc văn bản có giá trị pháp lý được Nhà nước dùng để xác nhận quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.


Các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 97 Luật đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Đó là loại giấy chứng nhận có giá trị pháp lý, tuy nhiên còn các loại giấy chứng nhận khác là giấy tờ hợp lệ, xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu người sử dụng đất đang có một trong ba loại giấy tờ trên mà có nhu cầu đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có thể làm thủ tục cấp đổi.


Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những người sau đây thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

  • Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai;
  • Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014; 
  • Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
  • Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
  • Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
  • Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
  • Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
  • Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
  • Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
  • Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thuộc một trong các trường hợp liệt kê ở trên và không thuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đây:


Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì những trường hợp sau đây không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

  • Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
  • Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
  • Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
  • Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
  • Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có giấy tờ

Hộ gia đình, cá nhân sử đang sử dụng đất ổn định lâu dài

Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất, người sử dụng đất cần cung cấp các loại giấy tờ làm căn cứ chứng minh như:

  • Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
  • Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
  • Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
  • Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
  • Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
  • Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
  • Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
  • Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
  • Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
  • Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
  • Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Những loại giấy tờ này được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 bao gồm:

  • Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như:
  • Bằng khoán điền thổ;
  • Văn tự đoạn mãi bất động sản;
  • Giấy tờ mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế nhà ở có chứng nhận của chế độ cũ;
  • Bản di chúc hoặc thỏa thuận chia di sản được chế độ cũ xác nhận;
  • Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy hợp pháp hóa kiến trúc, bản án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành hoặc các giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở. 
  • Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 như:
  • Sổ mục kê, sổ kiến điền được lập trước ngày 18/12/1980;
  • Một trong các loại giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất;
  • Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở;
  • Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
  • Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh;
  • Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
  • Giấy tờ giao đất để bố trí nhà ở cho cán bộ, công chức.

Mảnh đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa hai hay nhiều bên về quyền sử dụng đất.

Đây là một điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một mảnh đất đang có tranh chấp tức là chưa xác định được quyền sử dụng đất đối với một phần hoặc toàn bộ mảnh đất đó thuộc về ai.

Do đó, chỉ đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đất đai đã được giải quyết xong thì mới đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 2 Điều 70 Nghị Định 43.2014/NĐ-CP thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày, nếu trong thời gian này không có bất cứ sự phản đối nào của những người có quyền và lợi ích liên quan thì mới tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất

Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã nộp đầy đủ các khoản tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất (Theo Khoản 3 Điều 98 Luật đất đai 2013).

Bên cạnh đó, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tai Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính, sau đó cơ quan Nhà nước mới tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ

Người sử dụng đất mặc dù không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như trên vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

Nếu hộ gia đình, cá nhân muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận cần có thêm giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan và đất đó được xác nhận không có tranh chấp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014

Để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện:

  • Sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2014
  • Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
  • Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
  • Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004

Để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện:

  • Sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2004
  • Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai
  • Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Trong một số trường hợp đặc biệt sau đây Nhà nước vẫn công nhận quyền sử dụng đất:

  • Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
  • Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp đổi, cấp lại.

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

  • Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho:  Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho: Tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cùng tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, cấp đổi hoặc cấp lại

Trường hợp người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại hoặc thực hiện cấp đổi, cấp lại thì thẩm quyền được quy định như sau: (Theo Điều 105 Luật đất đai và Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

  • Đối với những địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai:
    • Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
    • Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

Thứ nhất, đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

Thứ hai, một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (bản sao) như sau:

a) Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Một trong các giấy tờ lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 có tên người sử dụng đất, bao gồm:

  • Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
  • Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, có tên người sử dụng đất bao gồm:
  • Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
  • Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
  • Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có biên bản xét duyệt và Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.
  • Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
  • Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
  • Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
  • Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

h) Bản sao các giấy tờ lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 có tên người sử dụng đất nêu tại điểm g có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

i) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu tại các điểm a, b, c, d , đ, e, g và h trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.

k) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

l) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014.

m) Giấy xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng đối với trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.

Thứ ba, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất – nếu có (bản sao).

Thứ tư, trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.


Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ như trên sau đó nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Xem xét và giải quyết hồ sơ:

Hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất phải:

  • Xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất;
  • Xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân trong thời gian 15 ngày.

Sau đó Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.

Sau đó Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ từ Ủy ban nhân dân cấp xã và kiểm tra, xác nhận đủ điều kiện thụ lý hồ sơ.

Bước 3: Căn cứ vào thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận theo quy định.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp bạn nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.


Các chi phí phát sinh khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật thì các chi phí phải chịu khi nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu bao gồm:

Chi phí tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. (Theo Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai).

Trường hợp người sử dụng đất làm sổ đỏ hay còn gọi là yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì tiền sử được tính dựa trên các căn cứ sau đây:

  • Diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất.
  • Mục đích sử dụng đất.
  • Giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất bao gồm: Giá đất theo Bảng giá đất và giá đất cụ thể

Từ đây suy ra, tiền sử dụng đất được tính theo công thức

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận x Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tùy theo mục đích sử dụng đất

Tính tiền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục làm sổ đỏ được chia thành các trường hợp sau đây:

Trường hợp có giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai 2013

Theo Điều 100 Luật đất đai 2013 thì khi công nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai, tiền sử dụng đất được thu như sau:

  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng đất hoặc có giấy tờ ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành: nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp,  trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

  • Nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất mà không có một trong các hành vi vi phạm tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nộp tiền sử dụng đất như sau:

Nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức theo giá đất cụ thể tại thời điểm công nhận và không phải nộp đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

  • Nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:

Nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất tại thời điểm công nhận.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì cấp sổ đỏ hết bao nhiêu tiền ?

Hộ gia đinh, cá nhân đang sử dụng đất mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng không có hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

  • Nộp 50% tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức công nhận;
  • Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể đối với diện tích đất ở vượt hạn mức;
  • Đối với đất có công trình xây dựng không phải đất ở nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất tại thời điểm công nhận.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng có hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

  • Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
  • Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 hết bao nhiêu ?

Đối với diện tích đất có nhà ở có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất:

  • Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:

Không phải nộp tiền sử dụng đất nếu giấy tờ ghi rõ đã nộp đúng mức quy định tai Luật Đất đai năm 1993;

Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức quy định năm 1993 thì số tiền đã nộp sẽ được quy đổi thành tỉ lệ phần trăm diện tích đất, đối với % diện tích chưa nộp tiền sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất

Đối với diện tích đất có nhà ở không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất:

  • Sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993:
  • Nộp 40% tiền sử dụng đất theo Giá đất tại Bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức;
  • Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở.
  • Sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:
  • Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất trong Bảng giá đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao;
  • Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm công nhận đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất.

Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp giấy chứng nhận.

Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

… thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp sổ đỏ (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận hết bao nhiêu?

Đất ở có nguồn gốc được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc có vi phạm Điều 22 Nghị định 43/2014NĐ-CP:

  • Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài

… thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Lệ phí trước bạ

Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Khoản 8 Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC thì:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
  • Nhà, đất mức thu là 0,5%.
  • Xác định số tiền lệ phí trước bạ nộp ngân sách Nhà nước:

Công thức tính số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá trị quyền sử dụng đất theo Bảng giá đất (đồng) x 0,5%

Mức thu lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất khống chế tối đa là 500 triệu đồng/1 lần/1 giấy chứng nhận.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Lệ phí làm sổ đỏ), Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Danh mục phí, lệ phí kèm theo Luật phí và lệ phí năm 2015 thì Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất và Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Một số nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của địa phương

Ngoài ra, khi người sử dụng đất làm sổ đỏ thì tùy theo từng địa phương mà Hội đồng nhân dân tỉnh quy định các chi phí khi làm sổ đỏ và mức tiền phải nộp bao nhiêu như: Tiền đo đạc, lập hồ sơ địa chính…


Thời gian tiếp nhận và xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Không quá 30 ngày từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ của người đề nghị đăng ký theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được tăng thêm 15 ngày.


Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013
  • Luật đất đai năm 1993
  • Luật đất đai năm 2003
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai
  • Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
  • Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
  • Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
  • Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 mà bạn quan tâm.

Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.


 

Hãy chia sẻ bài viết này vì nó hữu ích và hoàn toàn miễn phí bạn nhé!

G

TƯ VẤN MIỄN PHÍ NGAY!

Scroll to Top