Quy định về luật thừa kế đất đai

Luật thừa kế đất đai
  • Trường hợp di sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải yêu cầu Tòa án phân chia di sản thừa kế và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
  • Trường hợp di sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế.

Pháp luật hiện nay quy định như thế nào về thừa kế đất đai?

Ai là người có quyền thừa kế đất? Thủ tục thừa kế đất đai tiến hành như thế nào?

Hiểu được băn khoăn của người dân, căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin cung cấp thông tin về luật thừa kế đất đai như sau:


Trường hợp di sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Yêu cầu Tòa án phân chia di sản thừa kế

Khi di sản thừa kế là mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật thừa kế đất đai quy định những người có quyền thừa kế đối với mảnh đất dù là có hay không tranh chấp về thừa kế đối với quyền sử dụng đất, các chủ thể vẫn buộc phải đưa ra yêu cầu để tòa có thể phân chia di sản thừa kế đối với mảnh đất này.

Nếu có tranh chấp giữa những người thừa kế (bố mẹ để lại con cái và nảy sinh trach chấp giữa anh chị em trong gia đình… ) thì các chủ thể có quyền khởi kiện thành một vụ án tranh chấp về thừa kế tài sản lúc này vụ án sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo loại việc (Căn cứ theo khoản 5 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).

Hoặc khi không có tranh cấp các bên phải yêu cầu tòa án xác định quyền sở hữu tài sản – quyền sử dụng đất, vụ việc sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án theo khoản 9 Điều 27 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Bởi mảnh đất này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về bản chất mảnh đất này chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng đất này là tài sản của người để lại thừa kế, chưa xác định được đây có phải là di sản thừa kế hay không, chỉ khi xác định được đây là di sản thừa kế mới có thể phân chia được.

Chính bởi lẽ đó, những người thừa kế cần yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền lúc này – Tòa án, để tòa thực hiện các thủ tục tố tụng nhằm xác định mảnh đất là di sản thừa kế.

Từ đó xác định người thừa kế đối với mảnh đất này và tiến hành phân chia sau đó ra bản án, quyết định của tòa án thì mới có đủ căn cứ, cơ sở rằng quyền thừa kế của họ đã được xác định rõ và hoàn toàn có quyền xác lập quyền sử dụng đất này là của họ bằng việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

Để Tòa án có căn cứ thụ lý giải quyết, người có quyền thừa kế nộp cho tòa án những giấy tờ sau:

  • Đơn khởi kiện chia thừa kế (khi có tranh cấp) hoặc đơn yêu cần tòa án xác định quyền sở hữu tài sản- quyền sử dụng đất (khi không có tranh chấp)
  • Bản sao có chứng thực Chứng minh thư nhân dân của những người khởi kiện hoặc người yêu cầu.
  • Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế.
  •  Bản kê khai các di sản
  • Các giấy tờ, tài liệu chứng minh sở hữu của người để lại di sản và nguồn gốc di sản của người để lại di sản.

Sau khi nộp các giấy tờ kể trên, người thừa kế cần cần thực hiện nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí/ tạm ứng lệ phí tòa án (trừ những trường hợp được miễn), thực hiện các yêu cầu như sửa đổi, bổ sung đơn… để tòa án thụ lý và giải quyết vụ việc theo trình tự, thủ tục tố tụng.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Khi đã có bản án, quyết định của tòa án, người thừa kế được xác định có phần quyền đối với mảnh đất có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng đất của mình và xác lập quyền của người sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tương ứng với phần mà nội dung bản án, quyết định của tòa án đã tuyên.

Bản án, quyết định của tòa án là căn cứ xác đáng, duy nhất để đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử đất được cấp sổ lần đầu cho những người thừa kế, kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, người thừa kế nộp kèm theo bản án, quyết định của tòa án để làm cơ sở chứng minh cho yêu cầu xin cấp sổ.

Điều này được ghi nhận tại khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013:

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.


Trường hợp di sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế

Theo quy định của pháp luật thừa kế đất đai mới nhất, bước đầu tiên trong quy trình thủ tục để nhận thừa kế quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận là những người thừa kế phải tiến hành khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế khi thuộc một trong các trường hợp:

  • Người chết không để lại di chúc
  • Di chúc người chết để lại không hợp pháp
  • Người chết có để lại di chúc nhưng di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng đối với từng người.

Khi nằm trong các trường hợp trên cần phải xét xem hàng thừa kế thứ nhất gồm những ai? Ai là người có quyền thừa kế?

Khi chỉ có duy nhất một người được nhận thừa kế hay những người nhận thừa kế không muốn phân chia quyền sử dụng đất và muốn là người đồng sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì quy định của pháp luật thừa kế tài sản là bất động sản, người thừa kế phải lập văn bản khai nhận di sản.

Nhưng khi có nhiều người có quyền thừa kế đối với mảnh đất, muốn quyền sử dụng đất được chia cụ thể cho từng người, mỗi người có quyền sử dụng riêng thì sẽ lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Nếu các bên không thể tự thỏa thuận phân chia di sản dẫn đến phát sinh tranh chấp đất đai thừa kế thì phải yêu cầu Tòa án giải quyết.

Văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, pháp luật thừa kế đất đai yêu cầu các chỉ thể phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực, hồ sơ bao gồm:

  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người để lại di sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

Tuy nhiên khi quyền sử dụng đất là di sản thừa kế bởi trước khi chết người đó đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) phải kèm theo giấy tờ chứng minh đó là di sản ngời chết để lại như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Giấy chứng tử của người/ những người để lại di sản.
  • Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, Hộ khẩu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục.
  • Giấy xác nhận/chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết tại thời điểm làm thủ tục.
  • Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế như: Giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận của chính quyền địa phương về việc có quan hệ gia đình,…
  • Trường hợp thừa kế theo di chúc: Phải có bản sao hoặc bản gốc di chúc
  • Các giấy tờ, tài liệu liên quan về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tài sản (nếu có)
  • Bản án, quyết định của của Tòa về việc phân chia di sản thừa kế (trong trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận phân chia di sản dẫn đến phát sinh tranh chấp thì phải yêu cầu Tòa án giải quyết)

Công chứng được thực hiện tại Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng, chứng thực được thực hiện ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết.

Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó.

Chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân nơi có đất, việc chứng thực được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ.

Nếu nộp hồ sơ yêu cầu chứng thực sau 03 (ba) giờ chiều thì việc chứng thực được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo.

Hồ sơ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hồ sơ thực hiện thủ tục này bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn lền với đất theo mẫu 09/ĐK
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người để lại di sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

Tuy nhiên khi quyền sử dụng đất là di sản thừa kế bởi trước khi chết người đó đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) phải kèm theo giấy tờ chứng minh đó là di sản người chết để lại như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

  • Giấy chứng tử của người/những người để lại di sản.
  • Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, Hộ khẩu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục.
  • Giấy xác nhận/chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết tại thời điểm làm thủ tục.
  • Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản đã thực hiện công chứng, chứng thực
  • Giấy tờ chứng minh quyền được hưởng thừa kế của những người thừa kế: Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế như: Giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận của chính quyền địa phương về việc có quan hệ gia đình,…Trường hợp thừa kế theo di chúc: Phải có bản sao hoặc bản gốc di chúc.
  • Các giấy tờ, tài liệu liên quan về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tài sản (nếu có)
  • Bản án, quyết định của của Tòa về việc phân chia di sản thừa kế (trong trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận phân chia di sản dẫn đến phát sinh tranh chấp thì phải yêu cầu Tòa án giải quyết)

Sau khi chẩn bị đủ hồ sơ như trên, người thừa kế nộp tới chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất (nếu có nhu cầu) để tiến hành thủ tục sang tên và phải hoàn thành các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên mới trả kết quả cho người thừa kế.

Luật thừa kế đất đai
Luật thừa kế đất đai

Thừa kế đất có phải nộp thuế không?

Thừa kế quyền sử dụng đất có thể phải đóng thuế không còn tùy thuộc vào từng trường hợp.

Điểm d, Khoản 1, Điều 3 Thông tư nêu trên lại quy định về các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong đó, miễn thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản xác lập giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế, lệ phí trước bạ, người thừa kế nhà đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định. 

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014 thì Thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng cũng là thu nhập chịu thuế. 

Thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.

Và theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Luật này thì thuế suất đối với nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất là 10% phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh, áp ở thời điểm đối tượng nộp thuế nhận được thừa kế. 

Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Do đó, tổ chức, cá nhân có tài sản thừa kế là nhà đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định. 

Khoản 1 Điều 7 nghị định này quy định mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. 

Ngoài ra, người thừa kế đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác khi sang tên quyền sử dụng đất, chẳng hạn như: lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chi phí đo đạc, thẩm định,…

Người được hưởng di sản thừa kế cần làm thủ tục sang tên tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất và nhận thông báo thuế tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có đất rồi tiến hành nộp thuế vào ngân sách nhà nước.

Các cơ quan thuế thường liên kết với nhiều cơ sở làm điểm tiếp nhận hồ sơ, thu nộp vào ngân sách, chẳng hạn như kho bạc nhà nước, các chi nhánh, phòng giao dịch ngân hàng có liên kết.


Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
  • Luật đất đai đai năm 2013
  • Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính
  • Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết Nghị ịnh số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật Đất đai.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: Quy định của pháp luật thừa kế đất đai mới nhất.

Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.


 

Hãy chia sẻ bài viết này vì nó hữu ích và hoàn toàn miễn phí bạn nhé!

phone-call